Achtergronden Jaarlijkse huurverhoging 2024

Tweede Kamer verwerpt moties over bevriezen of beperken huurverhoging 

Op dinsdag 13 februari heeft de Tweede Kamer verschillende moties verworpen die pleitten voor het bevriezen of beperken van de huurverhoging bij woning-corporaties. Het is goed dat de Kamer inziet dat corporaties moeten kunnen doorgaan met verduurzaming en nieuwbouw van sociale huurwoningen. 

In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is vastgelegd dat de huren van sociale huurwoningen dit jaar met 0,5% minder stijgen dan de gemiddelde loon-ontwikkeling (5,8%). Dit zorgt ervoor dat de meeste huurders relatief gezien een kleiner deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn. De huursom van woningen van corporaties mag dit jaar daarom met 5,3% stijgen.  

 

Onderzoek door het Nibud toont aan dat zelfs dan het deel van het inkomen dat mensen aan huur betalen daadwerkelijk daalt. De aanpak van de energiecrisis en de wooncrisis blijft een belangrijk doel voor woningcorporaties. Het is echter belangrijk om te beseffen dat minder huurinkomsten ook betekent dat er minder geïnvesteerd kan worden. Als corporaties de huren in 2024 bijvoorbeeld met 1% minder verhogen (4,3% in plaats van 5,3%), kan dit op termijn leiden tot 20.000 minder sociale huurwoningen die gebouwd kunnen worden.  

Het is dus een delicate balans tussen betaalbaarheid voor huurders en de mogelijkheid om te investeren in duurzaamheid en nieuwbouw.   www.aedes.nl   

 

In aanloop naar de stemming over de moties publiceerde Aedes onderstaand artikel. Daarin uitleg over het belang van de afgesproken huurontwikkeling en waarom  het verhogen van de huurtoeslag veel effectiever is om huurders met de laagste inkomens te ondersteunen.  

 

Afspraken  

‘We kunnen het ons niet permitteren dat de in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken huurontwikkeling niet nagekomen wordt door het Rijk. Dat zou een streep zetten door de ambities voor verduurzaming en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Corporaties moeten kunnen rekenen op een betrouwbare overheid die zijn afspraken nakomt’, aldus Martin van Rijn. Aedes dringt er daarom bij de Kamer op aan om de in de Nationale Prestatie-afspraken (NPA) vastgelegde huurverhoging door te zetten.  

 

Huren dalen ten opzichte van lonen en uitkeringen 

In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is vastgelegd dat de huren 0,5% minder stijgen dan de gemiddelde loon-ontwikkeling (5,8%). Die afspraak is gemaakt om ervoor te zorgen dat de meeste huurders relatief gezien een kleiner deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur.  

Daarom mag de huursom van woningen van corporaties dit jaar met 5,3% stijgen. Onderzoek door het Nibud laat zien dat ook dan het deel van hun inkomen dat mensen aan huur betalen inderdaad daalt.  

 

Zie de rekenvoorbeelden in dit artikel. 

 

Aanpakken energiecrisis én wooncrisis  

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ’De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel gedaan om huren betaalbaar te houden. Zo lag de gemiddelde huurverhoging in 2023 op slechts 0,1% omdat 600.000 huishoudens een flinke huurverlaging van gemiddeld 60 euro per maand kregen. Dit boven op de huurbevriezing en huurverlagingen uit 2021, het passend toewijzen en het feit dat corporaties gemiddeld maar zo’n 70% van de maximaal toegestane huur vragen.  

We willen doorgaan met zo snel als mogelijk de energiecrisis én wooncrisis aan te pakken.’ 

  

Minder huurinkomsten is minder investeren 

Ook voor corporaties nemen (bouw)kosten toe omdat materialen duurder worden en rentelasten en lonen stijgen. Uit de berekeningen blijkt dat ‘draaien aan de huurknop’ een grote impact heeft op de investeringsruimte van woningcorporaties.  

 

Als corporaties in 2024 huren bijvoorbeeld 1% minder verhogen (4,3% i.p.v. 5,3%), dan betekent dit dat er op termijn 20.000 minder sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden, evenzoveel huishoudens laten we daarmee in de kou staan.  

 

Minder huurverhoging grotendeels niet ten goede aan huurder 

Het lijkt misschien onlogisch, maar minder huurverhoging verbetert de financiële positie van huurders (met huurtoeslag) maar zéér beperkt. Huurbevriezing of een lagere huurstijging is namelijk vooral gunstig voor de overheid. Als de huur daalt, daalt de huurtoeslag namelijk mee. Van elke euro minder huurverhoging, gaat bijna 2/3 naar de overheid en maar 1/3 naar de huurder.  

Het frappante is daardoor dat hoe lager het inkomen van een huurder, hoe minder de huurder profiteert van een lagere huurverhoging of huurbevriezing. Bovendien komt deze niet alleen bij de huurders met het laagste inkomen omdat ook mensen met een middeninkomen in de sociale huur profiteren.  

 

Verhoging huurtoeslag 3 keer effectiever 

Daarom is een verhoging van de huurtoeslag veel effectiever. Die komt helemaal ten goede aan de laagste inkomens, óók zij die huren in de vrije sector. Een verhoging van de huurtoeslag is veel malen gerichter en 3 keer effectiever dan een lagere huurstijging. En corporaties kunnen dan blijven investeren in de broodnodige nieuwbouw en verduurzaming en onderhoud van hun bezit. 

 

 

Rekenvoorbeeld huurder X met huurtoeslag 

Huurder X heeft eind 2023 een netto besteedbaar inkomen van 2.125 euro per maand en een huurwoning met een huur van 600 euro. Hij krijgt 178 euro huurtoeslag, waardoor de netto huur 422 euro is. De netto huurquote – netto huur / inkomen – is 19,5%. 

 

Op 1 januari gaat het netto besteedbaar inkomen van deze huurder X omhoog, naar 2.246 euro. De huur is nog steeds 600 euro. De huurtoeslag gaat wel omhoog, o.a. met een verlaging van de eigen bijdrage met ruim 30 euro per maand, naar 219 euro per maand, waardoor de netto huur daalt naar 380 euro. De netto huurquote is dan 16,9%.  

 

Op 1 juli 2024 gaat de huur met 5,3% omhoog, naar 632 euro per maand. De huurtoeslag stijgt daarom ook, naar 240 euro per maand, waardoor de netto huur 392 euro is. Dit is dus nog steeds 30 euro lager dan de netto huur eind 2023. De netto huurquote is dan 17,5%. 

 

Dit rekenvoorbeeld laat zien dat huurders met huurtoeslag in 2024, zowel na de huurtoeslagstijging van 1 januari als na de huurverhoging van 1 juli, netto minder aan huur kwijt zijn dan in 2023. Als je naar de huurquote kijkt, is het zelfs fors minder.  

Uiteraard is bovengenoemd voorbeeld afhankelijk van de precieze inkomens-stijging, huur en de vraag of je huurtoeslag krijgt.  

 

Rekenvoorbeeld huurder Y zonder huurtoeslag 

Huurder Y heeft eind 2023 een netto inkomen van 2.848 euro per maand en een huurwoning met een huur van 808 euro. Hij krijgt geen huurtoeslag. De netto huurquote – netto huur / netto inkomen – is 28,4%. 

 

Op 1 januari gaat het inkomen van deze huurder Y omhoog, naar 3.034 euro netto per maand. De huur is nog steeds 808 euro. De netto huurquote is dan 26,6%. 

 

Op 1 juli 2024 gaat de huur met 5,3% omhoog, naar 851 euro per maand. De huurquote is dan 28,0%. 

 

Dit rekenvoorbeeld laat zien dat ook mensen zonder huurtoeslag, in 2024 een minder groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur dan in 2023, ook al stijgt de huur op 1 juli met 5,3%. Uiteraard is dit afhankelijk van de precieze inkomensstijging en huur.  

 

NB: Bovenstaande rekenvoorbeelden zijn gebaseerd op het Nibud-rapport ‘Betaalbaarheid van de maximale huurverhoging in 2024’.  

 

Bron: www.aedes.nl en www.nibud.nl